內容主線：二、三線城市在經濟增長和增長方式的轉變下，將逐步成為中國房地產市場發展的重點，未來20年，房地產市場的重大機會將出現在我國的二線、三線城市，中國的二、三線城市也將成為建筑門窗幕墻企業開拓市場的重心。
    房地產產業是國民經濟和社會發展的重要支柱。在國家經濟建設中，房地產絕對不能缺席，如果房地產缺席了，中國的投資增長就完全上不去，但中央政府也面臨房價的空前壓力，特別是個別城市房價上漲的過快。所以，政府一方面要促進房地產的發展，另一方面又擔心個別城市房價過快增長，形成房產泡沫。房地產是一個很重要的經濟體，政府對房地產過分施壓，會影響整個經濟的發展。

    從現狀看，國家固定投資中房地產投資的比重為20-40%，是50余個產業的關聯，2009年全年房地產投資43065億元，同比增長19.9%，占城鎮固定投資的22.2%，貢獻率為17.1%，僅次于制造業。2010年1-2月份我國房地產開發投資3144億元，增長31.1%，在城鎮固定投資中，房地產的貢獻率為31.05%，居于首位。

    西部空間

    中國的二線、三線城市房地產的發展機會主要來自經濟增長和增長方式的轉變。

    過去10年，原本是中國經濟'洼地'的廣大西部地區，在西部大開發戰略的推動下，已快速崛起。據溫家寶總理在西博會致辭中引用的權威數據：2000-2008年，西部地區生產總值從1.66萬億元增加到5.82萬億元，年均增長11.7%。固定資產投資由6111億元增加到3.58萬億元，年均增長22.9%。這幾項主要指標增速均高于全國平均水平。2009年，西部增長速度明顯高于東部。

    從現實看，西部面積占全國的70%，人口占30%，經濟總量占20%。從目前國家經濟增長方式看，已從過度依賴投資增長轉向消費需求增長，從過度依賴外需轉向內需，因此西部經濟發展空間最大。

    從土地、人口看，西部有更大的增長空間，有一個很重要的問題就是中央反復強調經濟方式的轉變，就是從過分依賴投資增長的增長方式轉變為主要依靠內需，這一點讓我們看到了西部的發展機會，而東部的經濟增長在去年已有明顯的放緩。

    從長遠來看，中國的對外貿易環境在慢慢轉變的時候，更多的要靠內需，而拉動內需很顯然要靠西部，這是一個方面。其次，就是要素成本的比較優勢、市場空間的規模在促使產業轉移。最近，internet上海工廠整個要搬到成都來，3000多人的就業機會就自然會轉移到成都，這是一種代表性的趨勢，就是說這種產業轉移優勢、規模優勢、產業空間以及基礎優勢都是一種持續優勢。這種轉移是國家協調區域發展的主要方式，就是在東部先富裕起來的基礎上，開始對中西部進行更多的投入，這兩方面的轉化促進了西部經濟的增長。

    城市化進程

    中國房地產增長的主要原因就是城市化進程，一是城市人口的增加，二是平均收入水平的提高，而在東部地區，東部的一線城市(北京、上海、廣州、深圳等一線城市)，其城市化水平已經達到85%-90%，增長空間很小。

 中國西部的二線城市城市化平均水平是45%，如重慶高一些是48%，成都是45%，這樣的水平離城市化城市水平75%至少還有20-30個百分點的增長空間，也就是說中國城市化的進程在東部基本上已經走完了，需要在西部形成一個高峰時期，每年將超過一個百分點的速度增加在西部二線、三線城市的城市化發展進程中。

    一方面是房地產市場的實際需求，另一方面是城市化進程的加快以及人們收入的提高，所形成對房產需求的成倍增長。所以，二線、三線城市房地產的一個很重要的支撐點就是城市化進程的加速發展。

    城市擴張

    在東部，尤其沿海地區，城市面積不斷擴大，就如從廣東惠州到東莞城市連成片。再看西部，城市面積的擴張還

    有非常大的空間，就像我們看見的成都、西安、重慶都是最近幾年城市交通軌道增長最大的城市，軌道的擴張使得土地供應有了更大的空間，這就是西部與東部地區一個很重要的差別。據了解，西部近年房地產投資增長超過40%，銷售增長超過30%。

    政府有一個很重要的政策重點就是極度地擴大住房保障體系的供應鏈以及其在整個住房體系中所占的百分比。如政府規定新出讓的住宅用地70%土地要用在保障性住房，包括普通商品房上，而中西部有更多的低收入人群，對保障性住房的需求量很大，所以這一政策對中西部地區的城市擴張有很大的促進作用。

    城市帶動

    從珠三角到長三角再到環渤海，國家的發展戰略始終圍繞城市群在轉變。成渝經濟區已成為中西部最重要的增長極，包括陜西關中、甘肅天水也被列入經濟區的國家戰略，也就是說整個經濟增長新的機會，會在這些城市群出現。與西部其他地區相比，這些城市群的發展勢頭更足。如最近幾年西部地區增長最快的內蒙古，其最有代表性的城市就是鄂爾多斯，但鄂爾多斯就是靠煤炭、靠資源開發取得高速的爆炸性增長的，這種增長是不可持續的。

    而以成渝經濟區為代表的城市群，是以城鄉配套、統籌配套為特征并以城市為基礎的，它有很好的城市福利，有很好的經濟基礎，它產生的這種可持續增長的利益會遠遠大于內蒙古這種靠資源開采的增長方式。

    從城市看，全國除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外，其余40個二線、三線城市中，重慶、成都、西安市已成為二線城市的領頭羊。

    從經濟增長指數和房地產發展指數看，中國40個二線、三線城市中，重慶、成都、西安已成為中國西部地區的主要城市，它們有較過去更快的經濟增長速度。重慶、成都、西安過去5年平均GDP增長速度分別為13.2%、13.7%和13.6%，增速快于10.8%的全國平均水平，并且高于北京與上海的12.0%和12.1%。而城市商品住宅比例重慶僅為11.%、西安為14%、成都為19%、昆明為20%，遠低于東部城市。

    從二線、三線城市經濟增長指數和房地產發展指數方面我們看到：一方面經濟增長很快，城市化速度也很快，使這些城市有很大的購買力和購買需求。另一方面它的商品住宅價格又很低，而且很多人都想改善居住條件，這樣商品房就有很大的需求。

  增長潛力

    2008年重慶的房地產開發投資額僅次于北京、上海，其次是廣州，隨后是成都。

    2009年，強大的增長潛力使得重慶房地產市場穩定。重慶市政府公布：09年房屋交易為全國第二高，年增114%。

    成都09年的房屋交易年增90%，西安房地產市場09年年增67%，交易額年增77%。

    西安近5年的房地產開發投資復合增長率高達38%，在27個城市中位居首列。

    典型的增長型城市發展階段表現為：有清晰的城市發展戰略和強有力的政府執行力，吸引大量企業居民和非企業居民進入，產生強勁的經濟發展動力和房地產需求。以成都作為典型的增長式為例：

    從寫字樓看，綜合甲級寫字樓總量、吸引企業進入的數量和結構特點、銀行業進入的情況、商業環境質量、城市基礎設施建設和教育程度等因素，成都和重慶都是全中國二線城市中最具潛力的城市。

    由于成都是非常典型的'國際現代田園城市'，發展戰略非常清楚，他會吸引大量的企業居民和非企業居民的進入。比如成都的這種住房的需求，大約每年50%是外地人購買，這是二線城市領頭羊的特點。

    成都建設'世界現代田園城市'進一步完成基礎設施建設，這將對成都周邊第二圈層和第三圈層城市發展有很大的助推，使其取得很好的發展。

    從全國來看，擁有得天獨厚的生態旅游資源的城市在西部，西部通過航空、高鐵、城際鐵路等交通的改善，能夠極大地去發掘自身的價值。一個旅游島的概念就讓整個三亞的房價成倍數地往上增長。在大理生態資源環境資源最好的地區，房子已經賣出天價。在那些城市、那些人里面，他們可以用最好的資源去和最好的企業以及最有才藝的個人或機構進行交換，而那種可持續發展是最好的不破壞資源的發展。我們看到中國的西南地區有很多非常獨特的生態旅游資源也存在一個新的價值發展。

    相對而言，西南地區房地產發展相對滯后，房地產泡沫化程度也相對較小，與一線城市上海、深圳、廣州、北京相比，二線、三線城市房價增長水平要低些。從房價增長和經濟增長來看，二線城市增長很快。人均收入的快速增長，使得二線城市房價有很大的上升空間。

    從房地產資金成本上來看，二線城市市場泡沫化程度相對較低，中央政府也意識到這點，房地產不是一刀切的問題，每個城市每個區域房地產的發展情況是不一樣的，所以，中央的政策是遏制部分城市房價過快增長的趨勢，這給中西部二線城市提供了更好的發展機會。

    縱觀國內房地產發展的走勢，我個人認為'未來20年房地產重大機會在于二線、三線城市，更突出的機會在西部發展潛力最大的區域中心城市'。

    因此，對于與房地產行業的發展唇齒相連的建筑門窗幕墻企業，應該有這種前瞻性的眼光，應該在二線、三線城市加大力度，這將有利于新市場的成長。